Часто задаваемые вопросы

— Можно ли провести капитальный ремонт раньше срока указанного в региональной программе капремонта?

Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, вправе принять решение о проведении отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома ранее срока, предусмотренного региональной программой капитального ремонта путем введения дополнительной строки на капитальный ремонт через управляющую организацию. По данному вопросу необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома, на котором принять решение о сроках и объемах финансирования ремонтных работ.

Решение общего собрания оформляется протоколом и предоставляется в свою управляющую организацию, с которой собственниками помещений дома заключен договор управления.

После выполнения ремонтных работ управляющая организация обращается к региональному оператору с заявлением о проведении зачета стоимости проведенных работ с предоставлением соответствующих документов. В случае принятия решения о зачете, региональный оператор не производит начисление собственникам помещений обязательных взносов на капитальный ремонт в течение периода, рассчитанного исходя из размера средств, подлежащих зачету.

Предусмотрены ли социальные льготы для пенсионеров?

Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов.».

22 апреля 2016 года Тамбовской областной Думой принят Закон Тамбовской области (670 – З) «О предоставлении компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт отдельным категориям граждан, проживающих на территории Тамбовской области», в соответствии с частью 2 статьи 3 указанного Закона 670 — З вышеперечисленной категории граждан с 01 июня 2016 года предоставлена компенсация в размере 50 или 100 процентов, но не более фактически уплаченного взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за данное жилое помещение

— С чем связано принятие долгосрочной программы капитального ремонта?  

— В исполнении поправок в ЖК РФ, в июле 2013 года был принят Закон Тамбовской области № 309-З «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тамбовской области». Региональной администрацией утверждена долгосрочная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, рассчитанная на 30 лет, установлен минимальный размер взноса на капремонт в 2014 году — 5,98 рубля за каждый квадратный метр жилья. С учетом этого в регионе будет выстроена новая система капитального ремонта многоквартирных домов.

Вопрос капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах очень актуален. На сегодня в российском жилищном фонде преобладают здания старше 30 лет. К этой категории относится 62,1% жилых зданий. То есть 2/3 многоквартирных домов имеют на сегодня износ более 30%. Износ многоквартирного жилищного фонда Тамбовской области достигает критических отметок. Процент износа составляет 40%, а в десятой части домов износ достигает 70%. Более 60% многоквартирных жилых домов требуют проведения тех или иных видов ремонтных работ капитального характера.

Жильцы многоквартирных домов обязаны содержать общее имущество в надлежащем состоянии, в том числе проводить капитальный ремонт. Это не прихоть чиновников. Ведь собственники частных домов ни на кого не перекладывают свои расходы по ремонту жилья. Отговорки – мол, меня ничего не волнует кроме собственной квартиры, в корне не верны.

Высокая степень износа жилищного фонда — это не только низкий комфорт для его жителей, но и избыточное потребление энергетических ресурсов. Прежде всего — тепла. Во-первых, потому что характеристики теплозащиты таких домов, как правило, низки. Во-вторых, потому что в этих домах технологически невозможно регулировать объем потребления тепла.

С комплексом проблем в одиночку справиться нельзя. Нужна консолидация усилий и объединение возможностей бюджетов (федерального, регионального и муниципального), с одной стороны, и собственников квартир — с другой. Для  систематизации проведения капитального ремонта, оказания помощи собственникам жилья были внесены изменения в ЖК РФ, принят отдельный Закон Тамбовской области, создан региональный оператор.

Безусловно, это очередное бремя для населения, да и тарифы на услуги ЖКХ съедают немалую часть семейного бюджета. Но жилищный фонд неумолимо стареет, его надо поддерживать в нормальном техническом состоянии,  нельзя дожидаться, когда начнут обрушаться стены или лопаться трубы.

— В Тамбовской области в июле 2013 г. депутаты приняли Закон Тамбовской области  № 309-З «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тамбовской области». На каких принципиальных моментах Закона необходимо остановится?

— 26 ноября 2013 г. было опубликовано постановление администрации Тамбовской области об утверждении программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение четырех месяцев, то есть до 26 марта 2014 г. Выбрать предстоит из двух вариантов. Первый: средства будут аккумулироваться на специальном расчетном счете дома, а второй — деньги будут поступать на счет регионального оператора.

Если вы выбрали первый вариант, то в течение 10 дней после принятия решения необходимо предоставить копию протокола общего собрания в адрес органа местного самоуправления, либо в адрес регионального оператора, если владельцем спецсчета будет выбран оператор. На собрании вы должны также определиться с размером ежемесячных взносов (но не меньше 5 руб. 98 коп), перечнем работ по капитальному ремонту общего имущества в доме, сроками проведения капремонта, определить владельца счета и кредитную организацию.

Не позднее чем за один месяц до окончания срока принятия решения о выборе способа формирования фонда (если оно не принято ранее) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения указанного вопроса. Если собственники и после этого не определились с выбором, то орган местного самоуправления сам принимает решение о перечислении собранных средств на счет регионального оператора.

На собранные средства можно будет провести ремонт внутридомовых инженерных сетей, ремонт кровли и подвальных помещений, фундамента, ремонт и утепление фасада, установку коллективных приборов учета, ремонт или замену лифтового оборудования. При этом перечень работ должен быть не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта.

— Зачем нужен региональный оператор?

— Региональный оператор — некоммерческая организация осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Тамбовской области.

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора. Оператор осуществляет функции: технического заказчика, контролирует качества и сроки проведения работ, целевое расходование средств, взаимодействует с органами государственной власти в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и т.д.

— Кто может быть владельцем специального счета?

— Согласно ст. 7 Закона Тамбовской области владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах,

2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

3) региональный оператор, в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Важно отметить тот факт, что любой многоквартирный дом может принять решение о формировании спецсчета.

— Если в 2010 году уже был проведен капитальный ремонт или дом построен недавно, собственники все равно должны платить взносы за капремонт?

— Согласно ЖК РФ все собственники помещений в многоквартирных домах обязаны платить взносы на капитальный ремонт за исключением собственников жилых домов блокированной застройки и если дом признан аварийным и подлежит сносу.

Также надо отметить, что срок эксплуатации кровли 10 лет, лифта – 25 лет. Значит, через 10-25 лет этим конструктивным элементам дома снова потребуется замена.

— Предусмотрена ли государственная поддержка?

— Государственная поддержка планируется в рамках Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Но уже сейчас ясно, что масштабы поддержки будут невелики. В 2014 году область планирует получить из Фонда содействия реформированию ЖКХ 63 миллиона рублей.

— На взносы распространяться льготы? 

— Да, льготы распространяются. Расходы  собственников  жилых  помещений  на  уплату  взноса  на капитальный ремонт (исходя из установленного минимального размера взноса) включаются  в  размер  расходов  на  оплату  жилищно-коммунальных  услуг,  по которым может быть предоставлена субсидия на оплату жилого помещений и коммунальных услуг.

 

— Управляющие компании вновь будет заниматься капитальным ремонтом? Выбирать подрядные организации, контролировать работы? 

— Управляющие организации будут исключены из новой системы капитального ремонта. Если собственники формируют фонд капремонта на специальном счете, то самостоятельно выбирают подрядные организации. Если собственники формируют фонд у Регионального оператора, то подрядные организации выбирает Региональный оператор.

Приемка выполненных услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется совместно с участием уполномоченного представителя собственников помещений в многоквартирном доме и представителя органа государственного жилищного надзора Тамбовской области, представителя прокуратуры и подрядной организации. Так что контроль будет максимально возможным.

— Если в доме есть нежилые помещения, к примеру магазины, кто будет оплачивать взносы за них?

— Владельцы нежилых помещений в многоквартирных домах также оплачивают взносы на капитальный ремонт как владельцы жилых помещений.

— Смогут ли поставщики коммунальных ресурсов списывать со специального счета средства в счет погашения какой либо  задолженности?

— Средства со специального счета можно будет списать только по решению собственников и расходовать строго в целях проведения капитального ремонта. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

— 26 марта закончился срок принятия решения об определении способа формирования фонда капитального ремонта. Каким образом в дальнейшем собственники могут изменить способ накопления средств?

— Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время по решению общего собрания собственников МКД. Обязательным условием для реализации решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта является полная выплата кредита (займа), если такой кредит был предоставлен для капитального ремонта под средства фонда капитального ремонта на специальном счете, или полное погашение задолженности перед региональным оператором по выполненному капитальному ремонту.

При изменении способа формирования фонда капитального ремонта, решения по которым приняты (реализованы) собственниками помещений после 26 марта 2014 г., указанные решения вступают в силу в различные сроки, в зависимости от первоначального способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии со ст. 7 Закона Тамбовской области №309-З от 23.07.2013 г.

1) при принятии собственниками помещений решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и переходе к формированию фонда капремонта на счете регионального оператора;

* собственники помещений в течение пяти рабочих дней направляют решение общего собрания владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт;

* решение вступает в силу через один месяц после направления владельцу;

* после вступления в силу указанного решения в пятидневный срок владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

2) при принятии собственниками помещений решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете у регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете:

* решение вступает в силу через 1 год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений;

* после вступления решения в силу региональный оператор в пятидневный срок перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

— Если дом будет введен в эксплуатацию после 26 марта 2014 г., то каким образом собственники смогут реализовать свое право по выбору способа накопления средств в фонд капитального ремонта?

— Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже, чем один раз в год, и новый дом будет включен в актуализированную программу в соответствии с решением администрации Тамбовской области.

Обязанность по уплате взносов у собственников помещений в многоквартирном доме, включенном в актуализированную программу, возникает по истечении шести календарных месяцев с момента включения дома в программу. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками как и при принятии программы, то есть в течение четырех месяцев с момента включения дома в программу.

— Какие существуют ограничения для ТСЖ при открытии специальных счетов?

— Если ТСЖ осуществляет управление несколькими многоквартирными домами, то в отношении такого ТСЖ имеются ограничения для открытия специального счета.

Частью 2 статьи 175 ЖК РФ предусмотрено, что владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Также на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (часть 4 статьи 175 ЖК РФ).

В случае если ТСЖ не соответствует установленным законом критериям, то выходом из данной ситуации может служить открытие специального счета для каждого дома, а в владельцем выбрать регионального оператора.

— Какая работа проводится Фондом капитального ремонта Тамбовской области?

— Работа Фонда капитального ремонта построена по следующим направлениям. Начиная с декабря 2013 г. сотрудники ведут прием граждан по вопросам реализации программы капитального ремонта и протоколов собственников жилья по определению способов формирования фондов капитального ремонта. В течение четырех месяцев в каждом районе и городе Тамбовской области проведена разъяснительная работа, в ходе встреч с жителями и общественных слушаний по вопросам ЖКХ. С января текущего года успешно действует сайт Фонда, выпускаются информационные материалы (памятки, методические рекомендации), активно ведем работу со СМИ. Организуем не только информационно-правовые семинары, но и технического характера, к примеру по новым технологиям в вопросе капитального ремонта.

Правовой отдел Фонда, совместно со специалистами Управления ТЭК и ЖКХ Тамбовской области занимается разработкой правовой документации для реализации программы капитального ремонта. Финансово-экономический отдел Фонда сейчас работает по открытию специальных счетов в кредитных организациях. Выходим на финишную прямую по конкурсному отбору кредитных организаций, где будет открыт счет регионального оператора. Основными критериями конкурсного отбора являются максимальное снижение затрат на открытие и обслуживание счетов и высокие процентные ставки. Необходимо максимально снизить негативные инфляционные последствия. Интересы собственников превыше всего. Также сотрудники Фонда занимаются работой по передаче функций технического заказчика органам местного самоуправления.

— Получается, что капитальным ремонтом будут заниматься в том числе органы местного самоуправления?

— Совершенно верно. Органы местного самоуправления будут выступать техническими заказчиками, отвечать за проведение капитального ремонта в своих муниципальных образования, районах и городах. Необходимо в самые сжатые сроки провести большую подготовительную работу. Сейчас муниципалитеты занимаются проведением аукционов на проектирование и проведение работ  для тех домов которых в этом году ожидает капитальный ремонт.

— Кто будет вести работу с неплательщиками и должниками?

— Согласно ЖК РФ все собственники помещений в многоквартирных домах обязаны платить взносы на капитальный ремонт, за исключением собственников жилых домов блокированной застройки, а также при признании дома аварийным.

Если открыт специальный счет, а владельцем выбрано ТСЖ или ЖСК, то претензионную работу с должниками должны вести представители дома. При системе спецсчетов у регионального оператора, либо если собственники дома перечисляют средства на счет регионального оператора, то данной работой в судебном порядке будут заниматься представители Фонда. Как в первом, так и во втором случае ведется строгий учет поступивших на счет средств отдельно в отношении каждого многоквартирного дома, а также в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.

Каждый собственник должен быть лично заинтересован в сборе средств на капитальный ремонт. Программа разработана не в интересах чиновников или строителей, а в интересах собственников. Владельцы помещений в многоквартирных домах обязаны содержать общее имущество в надлежащем состоянии, в том числе проводить ремонт. Проблема с кровлей или отсутствие водоснабжения в многоквартирном доме это общая проблема каждого собственника, а не отдельных жильцов.

Наша задача не превратить реализацию программы капитального ремонта в бесконечные судебные тяжбы, а в рабочем порядке ее реализовывать. И в этом, прежде всего, должны быть заинтересованы собственники помещений в многоквартирных домах. Можно заниматься популизмом, пытаться саботировать программу, но подобными действиями проблему высокого износа жилого фонда мы не решим. Без повышении ответственности и сознательности граждан даже самые благие намерения не смогут быть реализованы в полном объеме.

— Планируются ли внесение изменений в законодательную базу по капитальному ремонту?

— Да, сейчас правовой отдел Фонда готовит ряд поправок в Закон Тамбовской области №309-З от 23.07.2013 г. Одно из ключевых изменений будет предусматривать использование средств со счета регионального оператора на ремонт общего имущества только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального района или городского округа. К примеру, средства собственников Моршанского района не пойдут на ремонт многоквартирных домов в Сосновском районе и наоборот. Деньги будут аккумулироваться на уровне конкретного муниципального района или городского округа.

Немаловажный аспект в этой связи это принцип достаточности средств. Мы должны научиться жить по потребностям. Безусловно, за короткий срок хочется капитально отремонтировать все дома, но откуда взять деньги?

В то же время мы обратились в федеральные органы власти с предложением в обязательном порядке предусмотреть в федеральном бюджете Российской Федерации значительную долю софинансирования по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (в частности софинансирование можно будет направить на самую дорогостоящую статью капремонта — ремонт и замену лифтов). Государственная поддержка на капитальный ремонт многоквартирных домов на территории Тамбовской области в этом году планируется в размере 110 млн. руб.